Wat is een Discounted Cash Flow ?

De Discounted Cash Flow (voortaan te noemen DCF) is een waarderingsmethode om een zuiver beeld te krijgen van de waarde van een onderneming of van een vastgoedobject. In dit artikel gaan wij dieper in op de DCF welke gebruik kan worden in de vastgoedwereld.

DCF

In de vastgoedwereld wordt een DCF model vaak gebruikt in combinatie met een standaard BAR-NAR (bruto/netto aanvangsrendement) berekening. De Bar berekening kan al worden gemaakt op de achterkant van een bierviltje. De NAR berekening is al iets lastiger, echter de DCF berekening dient in EXCEL te worden uitgewerkt en vergt wat meer inspanning. Echter krijg je er ook veel voor terug!

Hoe werkt het?

Bij het opstellen van een DCF model kijkt met naar de toekomstige kasstromen. Je kijkt als het ware naar de toekomst en schat in wat de verdiensten zullen zijn voor het desbetreffende vastgoedobject (inkomsten huur). Daarnaast zal je al de diverse (toekomstige) geldstromen in kaart dienen te brengen. Denk ook aan de uitgaven van de vve of de rente / aflossing bijvoorbeeld.

Als het duidelijk is welke gelden er binnen komen en welke gelden er uitgaan, dan houdt men de vrije cashflow over. Deze cashflow wordt contant gemaakt waardoor je de waarde van het vastgoed object kunt bepalen. Wij van investormania.nl zullen binnenkort een artikel schrijven met een voorbeeld DCF, welke jij kan gebruiken voor een rendementsberekening van een vastgoedobject, waardoor jij de waardering beter kan bepalen.

Bij de DCF berekening voor het vaststellen van de waardering van een vastgoedobject houdt men tevens rekening met de mogelijke eindwaarde. Deze eindwaarde is een inschatting van de waarde van het vastgoed na de beschouwingsperiode van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar. Uiteraard is dit een inschatting en kan niemand 10 of 20 jaar in de toekomst kijken. De waarde van het desbetreffende vastgoedobject zal dan worden berekend op basis van de IRR (Internal Rate of Return).

Voordelen DCF

Indien je gebruik maakt van een DCF voor een vastgoedbepaling dan zijn er diverse voordelen. Allereerst krijg je als investeerder inzicht in de toekomstige kasstroomontwikkeling. Daarnaast krijg je een transparant overzicht van de diverse aannames van de toekomstige in – en uitgaven. Tevens bij een uitpondscenario kan een DCF erg handig zijn omdat men kan zien wat een mogelijk uitpond effect is op termijn. Met andere woorden voor incourant vastgoed kan de DCF erg prettig zijn.

Kortom

De DCF is niet een standaard berekeningswijze, echter raden wij deze wel aan. Vastgoedbeleggers hebben veel voordeel indien men naast een BAR/NAR berekening, tevens een DCF berekening uitwerkt. Hierdoor heeft de investeerder meer gevoel bij de waarde van het vastgoedobject en kan de investeerder een mogelijk beter bod uitbrengen. Lees hier hoe je een bod uitbrengt en lees hier de 4 gouden tips voor het kopen van een beleggingspand.

*LET OP: Investormania.nl geeft alleen tips en informatie ter kennisgeving en wij zijn op geen enkele wijze aansprakelijk. Dit artikel bevat geen financieel advies. Investormania.nl is geen financieel expert en wij delen alleen onze eigen ervaringen en kennis over diverse mogelijke investeringen en beleggingen. Je dient altijd zelf goed onderzoek te doen want investeren en beleggen brengt risico’s met zich mee, je zou een (groot) deel van jouw inleg kunnen verliezen.